Читатели в своих письмах просят дать пошаговую инструкцию для покупки своего первого дома в Соединённом Королевстве с использованием ипотёчного кредитования, а также рассказать, какие дополнительные расходы несёт покупатель недвижимости (помимо стоимости дома и, собственно, процентов за пользование ссудой).
Попробую…
«Пошаговая инструкция по покупке дома в кредит» от Вадима Тэйлора
Перво-наперво, следует определиться с бюджетом. Дом дому — рознь, и, стоимость его имеет решающее значение. Конечно, платить будете не вы, а банк, у корого возьмете в долг. Первое, что спросит банк — это сколько у вас средств на депозит (сумма, отложенная на депозит формируется за счет накоплений, она никак не может быть «заёмной»). Депозит обычно составляет 10-20% от стоимости жилья. Конечно, можно найти ипотёчного брокера, который ограничится требованием лишь пяти процентов, но это, скорее, исключение, чем правило — поэтому закладывайте от десяти до двадцати, поскольку эти цифры принадлежат реальному миру. Знайте, что чем больше депозит, тем меньше надо занимать у банка и тем ниже ежемесячные выплаты по ипотеке. Подсчитав сбережения на депозит, приблизительно поймёте в какой ценовой категории можете позволить дом, и, соответственно, вычислите недостающую сумму, которую необходимо одолжить, оформив ипотечную ссуду.
Теперь надо убедиться в том, что эта сумма совпадёт с той, которую банк готов ссудить. Ипотека не безразмерна, и, у британского банка есть четкие критерии, на основании которых тот принимает решение о ссуде. В британском секторе Интернета существует масса онлайн-калькуляторов, помогающих посчитать, сколько можно взять в долг, исходя из дохода, расходов и кредитной истории, созданной вами за долгие годы жизни в Королевстве. Если банк окажется не в состоянии состоянии ссудить вас в должном размере — с покупкой дома придётся ждать пока не поднимется доход или не сократится расход. Отчаиваться не стоит, вы не одиноки — таких людей в нашей стране сейчас миллионы.
Второй шаг, это письменное закрепление одобрения ипотечного кредита.
Подтверждение, как правило, выдаёт банк (я не думаю, что вы станете обращаться к независимому ипотёчному брокеру, в банке ссуда обходится дешевле). Подтверждение, обычно, выдаётся в форме электронного письма (в Королевстве это считается «письменно»). Перед тем, как за ним обращаться, важно сначала сравнить предложения, для чего следует подать заявки на ипотеку сразу в несколько банков и строительных союзов (на практике — тот же банк) и внимательно сравнить как процентные ставки, так и всякие прочие условия.
Нелишним будет проверить наличие всех других документов, а именно: покупателю понадобятся справки о доходах (для работающих по найму это значит payslip‘ы и форму P60, причём, лучше не только за один последний год), выписки с банковских счетов, а также документы с фотографиями, подтверждающие личности всех покупателей объекта, если покупаете не один, и т. д.
Третий шаг, это, собственно, поиск будущего жилья. Вам надо найти дом, который вы затем и купите. Для этого стоит зарегистрироваться у агента по продаже жилья, который поможет найти подходящий по требованиям и бюджету объект. Агентов, промышляющих недвижимостью, здесь в достатке, и, вы легко найдёте себе одного.
Для грамотного выбора не стоит ограничивать себя лишь двумя или тремя вариантами, отберите для начала десять или пятнадцать. Осмотрите их все (агенты за просмотры денег не берут). Во время осмотра дома можно и фотографировать, и снимать на видео. Сделайте это обязательно, при последующем анализе объектов — очень пригодится. После последнего осмотра возьмите небольшой тайм-аут и хорошенько всё обдумайте, тщательно взвесив все плюсы и минусы домов, которые осмотрели. Заранее сделанные фотографии и видео очень в этом деле пригодятся. После того, как всё «за» и «против» взвешены — делайте предложение. Если покупаете дом в Англии, то не бойтесь делать предложение, Англия — это не Шотландия, и сделанное в Англии предложение можно потом безо всяких последствий отозвать.
Когда (и если) предложение бедет принято, то можно делать четвёртый шаг, а именно — оформлять сделку.
Однако, перед этим немедленно сообщите кредитующему вас банку какой именно дом покупаете и где он находится (адрес, я имею ввиду). Почему? Потому что ипотека ещё не оформлена, и, у вас на руках лишь электронное письмо из банка, где написано, что, мол, да, банк в принципе вас прокредитует. На этом этапе очень важно пройти ипотёчную оценку, т.е. какой-то независимый оценщик должен определить рыночную стоимость вашего будущего жилья. Обычно, такого оценщика выбирает банк, который финансирует сделку. Наши банки весьма и весьма осторожны, и, здесь нельзя за дом, который оценивается в £200K, заплатить £300K из ипотёчных средств.
Что касается юридического оформления, то для совершения купчей вам понадобится адвокат (у нас адвокатов называют поверенными, т.е. «солиситорами»), который осуществит проверку недвижимости и поможет с оформлением документов. Как только юридические вопросы будут решены, вы сможете обменяться контрактами с продавцом.
Теперь дело за банком, он должен оплатить покупку, после чего Вы станете домовладельцем и сможете въехать в свой дом. Не забудьте первой пустить кошку.
Расходы помимо стоимости жилья и ипотеки
Гербовый сбор: Вам нужно будет уплатить гербовый сбор с покупки недвижимости. Это при условии, что дом, который вы приобрели — дорогой. Если дешёвый — гербового сбора нет.
Юридические расходы: поверенные в Англии не бесплатны — услуги солиситоров стоят денег.
Плата за ипотечное посредничество: если пользовались услугами ипотечного брокера, то нужно будет заплатить ему комиссию. Если кредитовал непосредственно банк, то никакой дополнительной платы, как правило, нет (хотя бывают и досадные исключения, а поэтому всегда спрашивайте о скрытых платежах заранее).
Оценочные расходы: оплата услуг независимого оценщика (если организовавыл банк, то, скорее всего, для вас это даром, но стоит уточнять заранее).
Ремонт
Да, да, ремонт… И, скорее всего, капитальный… Если обеспокоились покупкой дома, то, наверное, приехали сюда не вчера, и, для вас уже не новость то, в каком обычно состоянии продаётся жилье в Британии. То, что у вас есть отложенная на ремонт кругленькая сумма, я подразумеваю как бы само-собою.
Общие советы (и это не просто слова!).
Помните, что процесс покупки дома в Великобритании может быть сложным и трудоемким. Если в стране, откуда вы приехали, можно купить жильё ещё до захода солнца, то в Британии наслаждение всем процессом растянется на несколько месяцев. Важно начать планирование заранее и, по возможности, заручиться помощью специалистов. Всегда сравнивайте предложения разных ипотечных кредиторов и всяких разномастных брокеров, чтобы выбрать лучшие условия. И самое главное — внимательно читайте все документы, прежде чем их подписывать.
Полезные ресурсы
Управление по финансовому регулированию и надзору: https://www.fca.org.uk/
Обмудсмен по недвижимости: https://www.tpos.co.uk/
Перед принятием каких-либо решений о покупке недвижимости рекомендуется проконсультироваться со специалистом. У вас есть возможность проконсультироваться лично со мной. Воспользуйтесь этим чудесным шансом.
Ваш,
Вадим Тэйлор
